Schimmel in der Mietwohnung: Zahlt eine Versicherung?
In der Regel nicht. Schimmel ist in Wohngebäude- und Hausratversicherung keine eigene versicherte Gefahr, höchstens als Folge eines versicherten Leitungswasserschadens. Die Privathaftpflicht schließt Mietsachschäden durch Schimmel aus. Als Mieter regeln Sie Schimmel deshalb meist über das Mietrecht: Mangel melden, gegebenenfalls Miete mindern.
- Schimmel ist keine versicherte Gefahr
- Haftpflicht: Schimmel ausgeschlossen
- Mangel sofort melden
- Streit: nur mit Mietrechtsschutz
Die kurze Antwort: Zahlt eine Versicherung bei Schimmel?
Sie haben seit Jahren Mietrechtsschutz und streiten mit dem Vermieter über Schimmel. Gedeckt über den Baustein für Miet- und Pachtverhältnisse ( ARB, Ziffer 2.2.3). Im reinen Privat- und Berufsrechtsschutz sind Mietstreitigkeiten nicht versichert ( Verbraucherzentrale).
Schimmel nach einem Rohrbruch. Als Folge eines Leitungswasserschadens kann ihn die Hausrat (Möbel) bzw. die Gebäudeversicherung (Wand) zahlen ( VHB 2022, A 5.2), wenn der Vertrag Schimmel nicht ausschließt. Manche Verträge tun das; der BGH hält so einen Ausschluss nur unter Umständen für unwirksam ( BGH, IV ZR 151/15).
Schimmel durch Feuchtigkeit, Bauzustand oder Lüften: Versichert ist Leitungswasser nur, wenn es bestimmungswidrig aus Rohren und angeschlossenen Einrichtungen ausgetreten ist ( VHB 2022, A 5.2). Die Privathaftpflicht schließt bei Mietsachschäden Schäden infolge Schimmelbildung aus ( AVB PHV, A1-6.6.2).
Typische Fälle: Wer zahlt was?
| Situation | Wer zahlt? | Ergebnis |
|---|---|---|
| Schimmel in den Ecken wegen Wärmebrücken, der Altbau entsprach damals den Vorschriften. | Keine Versicherung. Laut BGH sind Wärmebrücken und die daraus folgende Schimmelgefahr kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Errichtungszeit entspricht und nichts anderes vereinbart ist; welches Heizen und Lüften zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab ( BGH, VIII ZR 271/17). | ▲ Nicht gedeckt |
| Schimmel durch undichtes Dach oder feuchtes Mauerwerk. | Keine Versicherung für Sie als Mieter. Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten ( § 535 BGB), Sie dürfen gegebenenfalls mindern ( § 536 BGB). | ▲ Nicht gedeckt |
| Nach einem Rohrbruch bildet sich Schimmel an Wand und Möbeln. | Folge eines Leitungswasserschadens: Gebäude bzw. Hausrat, wenn der Vertrag Schimmel nicht ausschließt. Schwamm ist immer ausgeschlossen ( VGB A 4.5.2). | ◆ Kommt darauf an |
| Der Vermieter verlangt Schadensersatz, weil Sie zu wenig gelüftet hätten. | Die Privathaftpflicht zahlt Mietsachschäden durch Schimmel nicht ( AVB PHV, A1-6.6.2). Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache bei Ihnen liegt ( BGH, XII ZR 188/92). | ▲ Nicht gedeckt |
| Sie schließen nach dem Schimmelfund schnell eine Rechtsschutzversicherung ab. | Für diesen Streit meist kein Schutz: drei Monate Wartezeit, und die Ursache muss nach Ablauf der Wartezeit liegen ( Verbraucherzentrale). | ▲ Nicht gedeckt |
| Sie haben seit Jahren Mietrechtsschutz und streiten über eine Minderung. | Gedeckt über den Baustein Miet- und Pachtverhältnisse ( ARB, Ziffer 2.2.3). | ● Gedeckt |
Ihre Rechte als Mieter: Mangel, Minderung, Beweislast
- Vermieterpflicht: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten ( § 535 Abs. 1 BGB).
- Minderung: Ist die Tauglichkeit gemindert, zahlen Sie nur eine angemessen herabgesetzte Miete; unerhebliche Mängel zählen nicht ( § 536 Abs. 1 BGB). Feste Quoten nennt das Gesetz nicht. Mindern Sie auf eigene Faust, sollten alle Kürzungen zusammen unter einer Monatsmiete bleiben ( Stiftung Warentest).
- Anzeigepflicht: Einen Mangel müssen Sie unverzüglich anzeigen ( § 536c Abs. 1 BGB). Sonst schulden Sie Schadensersatz und verlieren das Minderungsrecht, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte ( § 536c Abs. 2 BGB).
- Beweislast: Ist streitig, ob der Mietgebrauch den Schaden verursacht hat, muss zuerst der Vermieter beweisen, dass die Ursache aus dem Bereich des Mieters stammt ( BGH, XII ZR 188/92). Erst danach muss der Mieter beweisen, dass er den Schimmel nicht verursacht hat, so etwa das LG Lübeck ( LG Lübeck, 14 S 107/17, zitiert bei dejure.org).
- Heizen und Lüften: Was zumutbar ist, hängt laut BGH vom Einzelfall ab ( BGH, VIII ZR 271/17). Sachverständige sehen schon unter 18 Grad Raumtemperatur die Gefahr von Schimmelbildung ( Stiftung Warentest).
Wie die Privathaftpflicht andere Schäden an der Mietwohnung regelt, lesen Sie unter Schaden in der Mietwohnung.
Typische Irrtümer bei Schimmel
- „Die Hausrat zahlt bei Schimmel die neuen Möbel.“ Nur, wenn der Schimmel Folge einer versicherten Gefahr wie Leitungswasser ist und der Vertrag ihn nicht ausschließt ( VHB 2022, A 5.2).
- „Meine Haftpflicht zahlt, wenn der Vermieter mir den Schimmel anlastet.“ Schäden infolge Schimmelbildung sind bei Mietsachschäden ausgeschlossen ( AVB PHV, A1-6.6.2).
- „Bei Schimmel muss immer der Mieter beweisen, dass er richtig gelüftet hat.“ Zuerst muss der Vermieter Ursachen aus seinem Bereich ausräumen ( BGH, XII ZR 188/92).
- „Jede Wärmebrücke berechtigt zur Mietminderung.“ Nicht, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Errichtungszeit entspricht und nichts anderes vereinbart ist ( BGH, VIII ZR 271/17).
- „Rechtsschutz kann ich abschließen, wenn der Streit losgeht.“ Die meisten Versicherer verlangen drei Monate Wartezeit; Altfälle sind nicht versichert ( Verbraucherzentrale).
Schimmel entdeckt: Das sollten Sie jetzt tun
- Sofort melden: Schimmel umgehend dem Vermieter melden ( Stiftung Warentest, § 536c BGB) und Beseitigung von Schimmel und Ursache verlangen ( § 535 Abs. 1 BGB).
- Vor der Minderung beraten lassen: Mieterverein oder Anwalt fragen; eigenmächtige Kürzungen insgesamt unter einer Monatsmiete halten ( Stiftung Warentest).
- Heizen und Lüften dokumentieren: Räume nicht unter 18 Grad auskühlen lassen ( Stiftung Warentest).
- Bei Wasserschaden: Hausrat (eigene Sachen) und Vermieter (Gebäude) informieren und den Vertrag auf Schimmel-Ausschlüsse prüfen. Mehr: Wasserschaden: Welche Versicherung zahlt?.
- Rechtsschutz prüfen: Enthält Ihr Vertrag den Baustein Miete, und ist die Wartezeit abgelaufen ( Verbraucherzentrale)?
Mietrechtsschutz vor dem nächsten Streit
Für einen laufenden Schimmelstreit kommt ein neuer Vertrag meist zu spät. Für künftige Konflikte vergleichen Sie Tarife mit Miet- und Wohnungs-Rechtsschutz.
Häufige Fragen
Zahlt eine Versicherung bei Schimmel in der Mietwohnung?
In der Regel nicht. Schimmel ist in Wohngebäude- und Hausratversicherung keine eigene versicherte Gefahr, höchstens Folge eines versicherten Leitungswasserschadens. Die Privathaftpflicht schließt Mietsachschäden durch Schimmel aus.
Wie viel Miete darf ich bei Schimmel mindern?
Eine angemessen herabgesetzte Miete; feste Quoten nennt das Gesetz nicht. Ohne Beratung sollten alle Kürzungen zusammen unter einer Monatsmiete bleiben.
Was passiert, wenn ich Schimmel nicht melde?
Sie können schadensersatzpflichtig werden und Ihr Minderungsrecht verlieren, soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte.
Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?
Zuerst der Vermieter: Er muss zeigen, dass die Ursache aus dem Bereich des Mieters stammt, und Ursachen aus seinem eigenen Bereich ausräumen. Erst dann muss der Mieter beweisen, dass er richtig geheizt und gelüftet hat.
Zahlt die Rechtsschutzversicherung den Streit mit dem Vermieter?
Nur mit Baustein für Miet- und Pachtverhältnisse, nach Ablauf der Wartezeit von meist drei Monaten und wenn die Ursache des Streits danach liegt.
Gibt es eine Versicherung speziell gegen Schimmel?
In den GDV-Musterbedingungen ist Schimmel keine eigene versicherte Gefahr. Ein Spezialprodukt haben wir nicht gefunden.
Weitere Fragen: Wer zahlt?
Erst Bedarf prüfen, dann vergleichen
Gegen Schimmel hilft vor allem das Mietrecht. Wer Streit mit dem Vermieter absichern will, braucht Mietrechtsschutz, bevor der Konflikt beginnt.
Eine unabhängige Gegenprobe finden Sie bei der Stiftung Warentest.
Quellen: GDV VHB 2022 · GDV VGB 2022 · GDV AVB PHV · GDV ARB · BGH IV ZR 151/15 · BGH XII ZR 188/92 (dejure.org) · BGH VIII ZR 271/17 (dejure.org) · § 535 BGB · § 536 BGB · § 536c BGB · Stiftung Warentest · Verbraucherzentrale
Stand: 20.10.2026. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Vertrags. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.